Comprar vivienda en Madrid siendo peruano
El peruano exitoso es resiliente. Sabes el valor de tener un activo seguro, en euros, en un sistema que no cambia las reglas a mitad del juego. Protege tu esfuerzo donde la estabilidad es ley.
En resumen: un peruano puede comprar vivienda en Madrid sin viajar, mediante poder notarial otorgado ante el Consulado de España en Lima. Necesita NIE, cuenta bancaria y acreditar el origen de los fondos. En la Comunidad de Madrid se paga un ITP del 6% en vivienda usada, o un IVA del 10% más un AJD del 0,75% en obra nueva. Perú no figura en la lista de convenios para evitar la doble imposición en vigor con España, por lo que conviene planificar la fiscalidad con un asesor. Comprar no da derecho a residir; con residencia legal por otra vía, un peruano puede pedir la nacionalidad española tras 2 años.
Guía elaborada por Virgil, asesor inmobiliario en Madrid · Revisada el 27 de octubre de 2026.
Aprender a no volver a caer de la misma manera.
Las crisis políticas y la incertidumbre en el Perú son recordatorios constantes. El peruano que ha construido patrimonio real sabe que la inestabilidad no desaparece, solo cambia de forma.
Madrid te permite diversificar con un activo en euros, inscrito en el Registro de la Propiedad y con un ITP del 6% en vivienda usada, uno de los más bajos de España.
España es una democracia consolidada en la UE. Las reglas del juego no cambian radicalmente. Mientras Perú ha tenido 6 presidentes en 7 años, España mantiene una estructura institucional europea estable.
El euro es la segunda moneda de reserva mundial. Una vivienda en Madrid es un activo en euros: si el sol se deprecia frente al euro, su valor en soles aumenta, y si se aprecia, ocurre lo contrario. El valor en euros depende del mercado.
Sí. La compra puede hacerse a distancia: el NIE se solicita en el Consulado de España en Lima y la firma puede realizarse mediante poder notarial. Conviene confirmar con el banco si exige algún trámite presencial.
Lo que Madrid le garantiza al peruano exitoso
Propiedad registrada
Tu vivienda se inscribe a tu nombre en el Registro de la Propiedad. La Constitución (art. 33) solo permite expropiar por utilidad pública o interés social, con indemnización.
Rentabilidad sin promesas
Calculamos cada caso con un alquiler realista, gastos, impuestos y periodos sin inquilino. La revalorización pasada no garantiza la futura.
Comunidad Activa
Llegas a una red consolidada. Barrios como Carabanchel y Chamberí albergan una vibrante comunidad peruana de negocios.
Barrios estratégicos para peruanos
Carabanchel
El núcleo de la comunidad peruana. Precios accesibles y alta demanda de alquiler. Ideal para primera inversión.
Vallecas
Zona en transformación, con precios más accesibles que el centro y buena demanda de alquiler residencial.
Chamberí
Para quienes buscan calidad de vida premium y activos palaciegos en el centro-norte de Madrid.
Datos prácticos para compradores peruanos
- NIE: obligatorio para comprar. Se solicita en el Consulado de España en Lima (o en el consulado de tu país de residencia) o en España, con una tasa administrativa (modelo 790, código 012).
- Documentos peruanos: Perú es parte del Convenio de La Haya sobre la apostilla; los documentos públicos peruanos deben apostillarse para usarse en España.
- Origen de los fondos: el banco y el notario españoles comprobarán de dónde procede el dinero (Ley 10/2010). Reúne extractos y justificantes antes de transferir.
- Impuestos de compra en Madrid: ITP del 6% en vivienda usada (sobre el mayor valor entre el precio y el valor de referencia catastral); IVA del 10% más AJD del 0,75% en obra nueva.
- Impuestos anuales como no residente: IBI municipal e Impuesto sobre la Renta de No Residentes (modelo 210), sobre el alquiler o sobre una renta imputada si no alquilas. El tipo general para residentes fuera de la UE/EEE es del 24%.
- Doble imposición: Perú no aparece en la lista de convenios en vigor publicada por el Ministerio de Hacienda. Consulta con un asesor cómo declarar en Perú las rentas de tu vivienda en España.
- Residencia y nacionalidad: la compra no da residencia («golden visa» eliminada desde el 3 de abril de 2025 por la Ley Orgánica 1/2025). Con residencia legal por otra vía, los peruanos pueden pedir la nacionalidad española tras 2 años (artículo 22 del Código Civil).
Fuentes oficiales
- Consulado de España en Lima
- Comunidad de Madrid · Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
- Comunidad de Madrid · Actos Jurídicos Documentados (AJD)
- Agencia Tributaria · Modelo 210 (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)
- Ministerio de Hacienda · Convenios para evitar la doble imposición en vigor
- HCCH · Estados parte del Convenio de la Apostilla
- BOE · Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales
- BOE · Ley Orgánica 1/2025 (fin de la residencia por inversión inmobiliaria)
- BOE · Código Civil, artículo 22 (nacionalidad por residencia)
- BOE · Constitución Española, artículo 33
Información general revisada el 27 de octubre de 2026 por Virgil. No sustituye el asesoramiento fiscal o jurídico de tu caso.
El peruano que construyó desde cero merece que esta vez se quede.
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