Todo lo que necesitas saber para comprar en Madrid

Al precio del piso hay que sumar aproximadamente entre un 7% y un 8% en gastos adicionales si es vivienda usada, y entre un 11% y un 12% si es obra nueva. Para una vivienda de segunda mano pagas el ITP (6% del precio de compra), notaría (aprox. 1.000–2.000€), registro de la propiedad (aprox. 500–1.000€) y gestoría (aprox. 500€). Para obra nueva pagas IVA (10%) + AJD (0,75% con carácter general en la Comunidad de Madrid). En todos los casos necesitas el NIE, cuya solicitud conlleva una tasa administrativa reducida (modelo 790, código 012). Te preparo un desglose exacto según tu presupuesto antes de que tomes ninguna decisión.

Sí, completamente. Muchos de mis clientes latinoamericanos compraron su piso en Madrid sin pisar España. El proceso es: visitas virtuales por video, negociación y oferta de forma remota, y firma de escrituras mediante poder notarial otorgado en tu país ante el Consulado de España. Coordino todo el proceso local — notaría, registro, entrega de llaves — mientras tú gestionas desde tu país con total tranquilidad.

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es el documento fiscal obligatorio para cualquier transacción en España: comprar un piso, abrir cuenta bancaria o firmar ante notario. Puedes solicitarlo en el Consulado de España en tu país, o puedes otorgar un poder notarial a tu representante legal en Madrid para que lo tramite en tu nombre. Su solicitud conlleva una tasa administrativa reducida (modelo 790, código 012) y el proceso puede tardar entre 4 y 8 semanas según el consulado. Te recomiendo iniciarlo en paralelo con la búsqueda para no perder tiempo.

Depende del tipo de vivienda. Si es de segunda mano: ITP del 6%, calculado sobre el mayor valor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral. Si es obra nueva: IVA del 10% + AJD del 0,75% (tipo general en la Comunidad de Madrid). Madrid tiene una de las fiscalidades más favorables de España — el ITP es del 6%, frente a tipos generales más altos en otras comunidades (por ejemplo, el 10% en Cataluña). Además, si trasladas tu residencia fiscal a Madrid tras haber vivido fuera de España al menos 5 años, puedes acceder a una deducción autonómica del 20% sobre determinadas inversiones financieras (no sobre la compra de vivienda), sujeta a requisitos (conocida como «Ley Mbappé», vigente desde 2024). Te explico todo esto en detalle en nuestra primera conversación.

Sí, es posible. Los principales bancos españoles —Santander, CaixaBank, Bankinter— ofrecen hipotecas a no residentes. Las condiciones son algo más estrictas: financian entre el 60% y el 70% del valor de tasación (frente al 80% para residentes), los plazos suelen ser de 20 años máximo y los tipos de interés ligeramente superiores. Necesitas demostrar ingresos estables, historial bancario solvente y origen lícito de fondos. Te conecto con los mejores brokers hipotecarios especializados en no residentes latinoamericanos.

Depende de tu perfil. Los venezolanos y mexicanos prefieren el Barrio de Salamanca — más de 7.600 venezolanos viven allí. Los argentinos se sienten como en casa en Chueca y Huertas. Los colombianos y peruanos optan por el Distrito Centro o Chamberí. Para inversión pura con alta revalorización, el Barrio del Retiro es difícilmente superable. Consulta nuestra guía completa de barrios o escríbeme para una recomendación personalizada.

El proceso completo desde que encontramos el piso hasta las llaves en tu mano dura entre 6 y 12 semanas. La búsqueda puede ser de 1 a 4 semanas según tus criterios. Una vez aceptada la oferta, se firma el contrato de arras (reserva con el 10% del precio) y se dispone de 30 a 60 días para completar ante notario. Si necesitas hipoteca, suma 3 a 4 semanas adicionales para la aprobación bancaria. Con NIE tramitado previamente, el proceso es mucho más ágil.

Es la diferencia más importante que debes entender antes de comprar. Una inmobiliaria tradicional representa al vendedor — su incentivo es vender al precio más alto posible. Yo acompaño al comprador: mi objetivo es conseguirte el mejor precio, identificar los riesgos de cada propiedad y proteger tus intereses en cada paso. Para el comprador, mi servicio tiene 0% de comisión y antes de empezar te explico por escrito cómo se remunera mi trabajo. Esto es especialmente crítico para compradores que compran a distancia.

Sí, con el asesoramiento adecuado y las comprobaciones previas, los riesgos se reducen al mínimo. El sistema notarial español es uno de los más robustos de Europa — ninguna transacción se puede completar sin notario que verifique la legalidad de la operación. Los riesgos reales para el comprador a distancia son otros: pagar de más por no conocer el mercado, no detectar cargas sobre la propiedad, o firmar contratos con cláusulas desfavorables. Mi trabajo es eliminar exactamente esos riesgos antes de que comprometas un solo euro.

No es estrictamente obligatorio por ley, pero en la práctica es muy recomendable. La mayoría de notarios y vendedores prefieren que el pago se realice mediante cheque bancario de banco español, lo que garantiza la trazabilidad de los fondos y cumple con la normativa antilavado europea. CaixaBank ofrece el servicio HolaBank específicamente para no residentes latinoamericanos, con apertura remota. Te ayudo a gestionar este paso dentro del proceso general de compra.