Comprar imóvel em Madri morando no Brasil
O brasileiro bem-sucedido já percebeu: manter 100% do patrimônio num único país é um risco. O Real desvaloriza, a Selic oscila. Madrid é sua âncora em Euros.
Em resumo: um brasileiro pode comprar um imóvel em Madri sem viajar, com procuração outorgada num Consulado da Espanha. Precisa do NIE, de uma conta bancária e de comprovar a origem dos recursos. Na Comunidade de Madri paga-se ITP de 6% no imóvel usado, ou IVA de 10% mais AJD de 0,75% no imóvel novo. Espanha e Brasil têm convênio para evitar a dupla tributação. A compra não dá direito de residência; com residência legal por outra via, um brasileiro pode pedir a nacionalidade espanhola após 2 anos.
Guia elaborado por Virgil, assessor imobiliário em Madri · Revisado em 27 de outubro de 2026.
Crescer e estar protegido são coisas diferentes.
O real perdeu boa parte do seu valor frente ao euro na última década. Diversificar geograficamente o patrimônio não é luxo — é obrigação estratégica para quem construiu algo real.
Euros, Estado de Direito Europeu e Propriedade Constitucional: Madri oferece um ambiente jurídico estável, em euros e dentro da União Europeia.
Um imóvel em Madri é um ativo em euros. Se o real se desvaloriza frente ao euro, o seu valor em reais aumenta; se o real se valoriza, acontece o contrário. O valor em euros depende do mercado e não é garantido.
A Comunidade de Madri bonifica 100% do Imposto sobre o Patrimônio autonômico, mas isso não significa ausência de impostos: como não residente, você paga todos os anos o IBI (imposto municipal) e o Imposto de Renda de Não Residentes (modelo 210), sobre o aluguel recebido ou, se o imóvel ficar vazio, sobre uma renda imputada. Confirme o seu caso com um assessor fiscal.
A compra pode ser feita à distância, com procuração outorgada num Consulado da Espanha no Brasil (por exemplo, em São Paulo). Coordenamos a busca, a due diligence e a escritura.
O que Madrid oferece ao investidor brasileiro
Euro vs Real
Ativo na segunda moeda de reserva mundial. Um ativo em euros, menos exposto à inflação brasileira.
Imóvel registrado
O imóvel é inscrito no Registro da Propriedade em seu nome. O artigo 33 da Constituição espanhola só permite expropriação por utilidade pública ou interesse social, com indenização.
Rentabilidade sem promessas
Calculamos o retorno de cada imóvel com aluguel realista, impostos, despesas e períodos vazios. A valorização passada não garante a futura.
Onde os brasileiros investem em Madrid
Salamanca
Arquitetura nobre, comércio de luxo e a maior concentração de latinos de alto nível. Prestígio e demanda sólida.
Chamberí
Elegância modernista e mercados artesanais. Ideal para quem quer qualidade premium sem o sobrepreço de Salamanca.
Chueca / Centro
Energia cosmopolita (Lembra a Vila Madalena). Alta demanda de aluguel residencial. O aluguel turístico no centro de Madri é muito restrito: verifique a normativa municipal.
Dados práticos para compradores brasileiros
- NIE: obrigatório para comprar. É solicitado no Consulado da Espanha da sua jurisdição (por exemplo, em São Paulo) ou na Espanha, com uma taxa administrativa (modelo 790, código 012).
- Documentos brasileiros: o Brasil é parte da Convenção da Apostila de Haia; documentos públicos brasileiros devem ser apostilados para uso na Espanha.
- Origem dos recursos: o banco e o notário espanhóis verificam de onde vem o dinheiro (Lei 10/2010). No Brasil, os bens no exterior devem ser declarados à Receita Federal conforme as regras vigentes.
- Impostos na compra em Madri: ITP de 6% no imóvel usado (sobre o maior valor entre o preço e o valor de referência cadastral); IVA de 10% mais AJD de 0,75% no imóvel novo.
- Impostos anuais de não residente: IBI municipal e Imposto de Renda de Não Residentes (modelo 210), sobre o aluguel ou sobre uma renda imputada se o imóvel não for alugado. A alíquota geral para residentes fora da UE/EEE é de 24%.
- Dupla tributação: Espanha e Brasil têm convênio em vigor para evitar a dupla tributação.
- Residência e nacionalidade: a compra não dá residência (a «golden visa» foi eliminada a partir de 3 de abril de 2025 pela Lei Orgânica 1/2025). Com residência legal por outra via, brasileiros podem pedir a nacionalidade espanhola após 2 anos (artigo 22 do Código Civil espanhol).
Fontes oficiais
- Consulado Geral da Espanha em São Paulo
- Comunidad de Madrid · Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
- Comunidad de Madrid · Actos Jurídicos Documentados (AJD)
- Agencia Tributaria · Modelo 210 (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)
- Ministerio de Hacienda · Convenios para evitar la doble imposición en vigor
- HCCH · Estados parte del Convenio de la Apostilla
- BOE · Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales
- BOE · Ley Orgánica 1/2025 (fin de la residencia por inversión inmobiliaria)
- BOE · Código Civil, artículo 22 (nacionalidad por residencia)
- BOE · Constitución Española, artículo 33
Informação geral revisada em 27 de outubro de 2026 por Virgil. Não substitui a assessoria fiscal ou jurídica do seu caso.
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